Apresentamos alguns passos que objetivam conceder, se não total, na medida em que todo investimento tem risco, passos que os mitigarão, desde que executados de forma profissional e responsável.
Em primeiro lugar, para que possamos vender, é necessário obviamente que alguém queira comprar. E como saber qual o produto demandado por este cliente que estamos buscando? O quanto ele quer e pode pagar? Qual o perfil do cliente a ser atingido?
Daí a necessidade de uma pesquisa de mercado: item que antecede qualquer viabilização de um novo empreendimento, visando nos fornecer subsídios importantes para a tomada de decisão:
Trata-se de uma pesquisa detalhada realizada por empresas reconhecidas que nos indicarão de forma quantitativa e qualitativa o que e quanto, ou seja, o potencial de mercado para o empreendimento em estudo.
O retorno do investimento baseado em uma taxa de atratividade segura e rentável também deve ser analisada de forma a garantir o sucesso do negócio e pode ser obtido através de um estudo de viabilidade econômica e financeira que nos proporcionará condições de avaliar os custos, o fluxo e a exposição de caixa, a TIR – Taxa Interna de Retorno o VPL – Valor Presente Líquido, o Payback descontado e principalmente os riscos, bem como fornecer subsídios para avaliação dos diversos cenários baseados na velocidade de vendas, variações de custo e do próprio mercado.
Avaliação da infraestrutura em pessoal especializado, tecnologia, logística e necessidade de suporte externo.
Já a segurança jurídica, nos é concedida através da aplicação da Lei 4591/64, Constituição Federal, Direito Civil e Código de Defesa do Consumidor.
Há que se destacar também, dois remédios jurídicos, sendo um surgido com a Lei 10931/2004 (específica para a incorporação imobiliária), e outro pela Lei 11.079/2004 (de forma subsidiária), pois transmitem ao adquirente a segurança quanto a afetação do empreendimento na incorporadora, ou seja, na hipótese de algum problema com a construtora ou incorporador, os adquirentes assumem o empreendimento não correndo o risco do mesmo ser afetado pela eventual insolvência dos mesmos. São eles:
O patrimônio de afetação, instituído pela Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004, que acrescentou dispositivos na Lei 4.591/1964 (Capítulo 1-A), consistindo na segregação do terreno e dos direitos a eles constituídos e vinculados, do patrimônio do incorporador, ou seja, através da opção do incorporador a este sistema, nada poderá afetar o empreendimento relativo a eventual insolvência do mesmo, claramente destacado no artigo 31-A.
A Lei 11.079/2004 instituiu as PPP’s – Parcerias Público Privadas e dela veio a tona o instituto que até aquele momento era pouco conhecido no ordenamento jurídico brasileiro que são as SPE – Sociedade de Propósito Específico. Consiste diferentemente do patrimônio de afetação, na abertura de uma empresa, que assumirá a condição de incorporadora, cujo sócio necessariamente, mas não obrigatoriamente é a construtora, cujos efeitos com relação ao patrimônio são bastante parecidos, ou seja, não é afetado pelo patrimônio do incorporador.
Esse instituto, embora não previsto expressamente na Lei de incorporação, é bastante utilizado pelas empresas incorporadoras.
Referência: Texto baseado do TCC – Trabalho de Conclusão do Curso de graduação em direto do fundador da empresa Henrique Alfredo Bokermann Guerra – ITE – Botucatu
